🏡 2025 토지거래허가제 총정리

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“강남 아파트도 허가 받아야 하나요?” 실거래에 꼭 필요한 디테일까지!

2025년 부동산 시장은 실수요자 중심 정책으로 빠르게 재편되고 있어요.
특히 강남, 용산, 과천 등 주요 핵심 지역의 ‘토지거래허가제’ 확대가 핵심 포인트죠.
오늘은 “허가 받아야 하는지”, “내가 해당되는지” 궁금했던 분들을 위해
✅ 조건별, 목적별, 사례별로 딱! 정리해드릴게요.

 

결론적으로는 일반 국평(84 ㎡ ) 매매의 경우에는 토지거래 허가를 하지 않아도 됩니다.

 

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✅ 토지거래허가제란?

토지거래허가제(토허제)는
👉 정부가 지정한 **‘허가구역’ 내에서 일정 면적 이상 토지를 거래할 때,
관할 지자체의 사전 허가를 받아야 하는 제도예요.

허가 없이 거래하면 → 계약 자체가 무효가 됩니다.
목적대로 사용하지 않으면 → 벌금 또는 처벌 대상이 될 수 있어요.

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📍 2025년 적용 지역 (주요 허가구역)

• 서울 강남 3구 (강남·서초·송파) 전역
• 용산구 전역
• 경기: 과천, 하남 일부, 성남 판교 일부
• 세종시 일부, 대구 수성구, 부산 에코델타 등
  ✔ 대부분 ‘재건축·재개발’ 또는 고가 주택 밀집 지역 중심

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📏 허가가 필요한 면적 기준

 

지역 구분	용도	기준 면적
도시지역	주거용 토지	180㎡ 초과
도시지역	상업용 토지	200㎡ 초과
비도시지역	농지	500㎡ 초과
비도시지역	임야	1,000㎡ 초과

 

👉 이 기준을 초과하는 ‘토지’ 또는 대지지분이 큰 주택·빌라·아파트도 허가 대상이에요.

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❗ 아파트 거래도 허가 대상일까?

🎯 핵심: “아파트도 허가구역 안에 있고, 대지지분이 180㎡를 넘으면 허가 받아야 합니다.”

 

조건	허가 필요 여부
강남구 전용 84㎡ 아파트 (대지지분 35~50㎡)	❌ 허가 필요 없음
고급 빌라, 단독주택, 재건축 아파트 대형평수	✅ 허가 필요
강남구 내 대지지분 180㎡ 초과 아파트	✅ 허가 필요

 

📝 예시: 도곡동 타워팰리스 전용 164㎡ = 대지지분 약 200㎡
→ 허가 신청 후 실거주 입증 시 매입 가능

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👤 실수요자 vs 투자자, 어떻게 다를까?

 

구분	실수요자	투자자
거래 가능성	✅ 대부분 허가 가능	❌ 거의 불가
조건	실거주 입증 (전입계획, 가족관계 등)	수익 목적이면 허가 거절
사후 의무	최소 2년 이상 실거주	위반 시 과태료 + 계약 무효 가능성

 

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📝 허가 절차 요약

1. 허가구역 확인 (지자체 홈페이지 or 부동산 중개업소)
2. 대지지분 확인 (등기부등본 or 실거래가 앱 활용)
3. 허가 신청 (거주계획서 포함, 가족 증빙 자료 첨부)
4. 15일 내 허가 통지
5. 허가 후 계약 체결 가능

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⚠️ 허가 없이 거래 시 불이익

• 계약 무효 처리
• 2년 이하 징역 또는 2억 원 이하 벌금
• 이행강제금 부과 (미이용 시 연 최대 토지가격의 10%)
• 실거주 위반 시 과태료 + 향후 청약 불이익 가능

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🔍 자주 묻는 질문(Q&A)

Q. 강남 아파트 전용 84㎡는 허가 대상인가요?

→ 대지지분이 180㎡ 미만이면 허가 없이 거래 가능

Q. 허가구역인데도 허가 없이 계약하면 어떻게 되나요?

→ 계약 무효 + 매도자·매수자 모두 처벌 가능

Q. 실거주가 어려우면 사면 안 되나요?

→ 네. 실거주 목적 없는 매입은 원칙적으로 허가가 거절됩니다.

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✅ 실거래 전 체크리스트

☑ 단지가 허가구역에 포함되는지 확인
☑ 대지지분이 기준(180㎡) 초과하는지 확인
☑ 실거주 가능 여부 (전입 계획, 가족 전입 등) 준비
☑ 구청에 허가 신청 후 계약 체결

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